Protokoll aus der gemeinsamen Sitzung
des Ausschusses für Dorfentwicklung und des Bauausschusses vom 22.09.2022

Beratung über die aktuellen Planungen des städtebaulichen Konzeptes für das Neubaugebiet „Im Pesch“

Die Vorsitzende begrüßt Herrn Holderle vom Büro BGH-Plan aus Trier, der mit der Erstellung des städtebaulichen Entwurfs betraut wurde. Herr Holderle führt anhand einer Präsentation die Bestandteil der Original-Sitzungsnieder-schrift ist aus, dass der Flächennutzungsplan am östlichen Ortsrand gemischte Bauflächen ausweise. Das Neubaugebiet solle nun als 1. Bauabschnitt entwickelt werden.

Eine bereits durchgeführte schalltechnische Untersuchung habe einen Konflikt zu einem angrenzenden Weinbaubetrieb ergeben. Zur Einhaltung der Immissionsgrenzwerte seien aktive Schallschutzmaßnahmen und ggf. passiver Schallschutz nötig. Da im Bestand die Lärmbelastung bereits zu hoch sei, könne dort kein allgemeines Wohngebiet ausgewiesen werden.

Anschließend stellt Herr Holderle die von ihm erarbeiteten verschiedenen Erschließungs-varianten vor, einschließlich neuer Varianten.
Ausschussmitglied Andreas Schmitt zeigt sich irritiert, dass den Ausschüssen mit der Einladung lediglich Erschließungsvarianten vorgelegt wurden, die nun in der Sitzung bereits wieder überholt seien und die Ausschüsse erst jetzt von den neuen Varianten unterrichtet wurden.

Aus der Mitte der Ausschüsse wird Wert darauf gelegt, bei der weiteren Planung auch die Problematik der Starkregenvorsorge hinsichtlich der Gesamtortslage zu berücksichtigen, insbesondere die Frage der Ableitung der Niederschläge vor dem Ortseingang aus Richtung Klausen kommend.

Einmütig kommen die Ausschüsse darin überein, dass im Neubaugebiet verschiedene Bauformen möglich sein sollen und ein Angebot für alle Generationen geschaffen werden solle, einschließlich eines Projektes für Mehrgenerationenwohnen.
Uneinigkeit besteht jedoch hinsichtlich der zu wählenden Erschließungsvariante.

Herr Holderle favorisiert die Erschließung über den Wirtschaftsweg „Am Rosenkreuz“, da so das Erschließungsbild der Straßenverläufe des übrigen Ortes aufgegriffen werde.
Ausschussmitglied Andreas Schmitt schlägt hingegen die Erschließung über eine Stichstraße mit Wendeanlage über die Straße „Zur Burglay“ vor, da so gewährleistet werden könne, dass die Erschließungskosten für das Neubaugebiet ausschließlich von den Grundstücken innerhalb des Neubaugebietes getragen werden. Bei der Erschließung über den Wirtschaftsweg „Am Rosenkreuz“ würden die dortigen Alt-Anlieger mit hohen Erschließungsbeiträgen für die erstmalige Herstellung der Straße belastet werden. Der Anschluss an die Kanalisation könne über die Stichstraße und ggf. eine Leitungstrasse oberhalb des Anwesens Molitor erfolgen.

Der Planungsansatz des beauftragten Büros sei zwar nachvollziehbar. Es müsse aber auch im Interesse der Gemeinde sein, das Neubaugebiet ohne eine unnötige Belastung der Alt-Anlieger umzusetzen und so für größtmögliche Akzeptanz zu sorgen. Bei einer Erschließung über die Straße „Am Rosenkreuz“ müssten die anliegenden Minheimer Bürgerinnen und Bürger hohe Erschließungsbeiträge zahlen, während die Grundstücke entlang der Straße „Zur Burglay“, die im Eigentum Ortsfremder stehen, nicht an den Erschließungskosten für das Baugebiet beteiligt werden könnten und ihnen damit Bauland quasi geschenkt würde.

Ausschussmitglied Sebastian Mendgen pflichtet dem bei und ergänzt, dass die Interessen der Anlieger bisher nicht angemessen berücksichtigt wurden.
Ortsbürgermeisterin Sonja Scholtes widerspricht diesem Eindruck und erläutert, dass die Anlieger jederzeit die Möglichkeit hätten, sich in den öffentlichen Gremiensitzungen zu informieren.

In der anschließenden kontroversen Diskussion werden die Vor- und Nachteile der verschiedenen Erschließungsvarianten ausführlich erörtert, wobei sich eine Mehrheit für eine Erschließung über die Straße „Am Rosenkreuz“ abzeichnet. Da diese aber als Erschließungsstraße mit einer Breite von weniger als 4,50 m zu schmal sei, solle im Rahmen des durchzuführenden Umlegungsverfahren eine noch zu bestimmende Fläche eines Anliegeranwesens zum Zwecke des Straßenbaus verfügbar gemacht werden.

Weiterhin führt Hr. Holderle aus, dass als Gebietscharakter hier ein Dorfgebiet festgesetzt werden solle. Da hierfür auch die Ausweisung von Flächen für Betriebe der Landwirtschaft nötig sei, die Gemeinde aber lediglich Wohnbauland entwickeln wolle, greife man zu einem Trick und beziehe einen Weinbaubetrieb in das Plangebiet mit ein.
Ausschussmitglied Andreas Schmitt führt hierzu aus, dass die Einbeziehung des Bestandsbetriebes in Anbetracht der Größe des Plangebietes nach aktueller Rechtslage nicht ausreichend sei (Durchmischungsgrundsatz). Darauf habe er in den vergangenen Jahren auch bereits mehrfach hingewiesen. Er empfiehlt hierzu zunächst eine Abstimmung mit der Kreisverwaltung. Der dort zuständige Mitarbeiter habe ihm mitgeteilt, dass ein künftiger Bebauungsplan in der jetzt angedachten Form wegen des Verstoßes gegen den Durchmischungsgrundsatz rechtswidrig wäre und er sich bei Beschluss eines solchen Planes ein aufsichtsbehördliches Einschreiten vorbehalte.

In der anschließenden Diskussion wird deutlich, dass auch zu diesem Punkt unterschiedliche Auffassungen vertreten werden. Aus der Mitte des Ausschusses wird angeregt, diese Problematik zunächst zu klären.
Eine Beschlussempfehlung an den Gemeinderat zum städtebaulichen Konzept erfolgt daher nicht. Hierzu wird ein neuer Sitzungstermin der beiden Ausschüsse festgelegt.

Beratung über die Umnutzung des Lehrerwohnhauses zum Coworking Space

Die Vorsitzende berichtet anhand einer Präsentation von dem guten Verlauf und der positiven Resonanz zum Coworking Space und den damit verbundenen bisherigen Veranstaltungen. Die weitere Umsetzung werde öffentlich gefördert, wobei auch bezüglich der haushälterischen Relevanz die zukünftige Beurteilung durch die Kommunalaufsicht von Bedeutung sei.

Zu bedenken sei, dass aufgrund veränderter Vorgaben auch seitens der Kita Bedarf an zusätzlichen Büroraum bestünde. Die Betreuung des künftigen Coworking Space solle durch einzustellendes Personal erfolgen, ggf. in Form eines Betreibermodells.

Ausschussmitglied Thomas Schmitz weist auf die mögliche steuerliche Relevanz (Umsatzsteuer, Körperschaftssteuer, Gewerbesteuer) des Betriebes hin.
Anschließend wurden verschiedene Visualisierungen zu möglichen baulichen Varianten vorgestellt und erörtert.
Aufgrund der Kündigung des bisherigen Mieters sei das Gebäude ab dem 01.06.2023 nutzbar.

Die Kosten einer Sanierung des Gebäudes werden auf rd. 560.000 EUR und die Kosten für einen eingeschossigen, aber flächengleichen Neubau auf 657.000 EUR geschätzt.
Der Fördersatz beträgt 70%. Die Förderung wird im Windhundverfahren vergeben. Die Vorsitzende weist darauf hin, dass zwischen beiden Varianten hinsichtlich des von der Gemeinde zu tragenden Anteils lediglich ein Unterschied von ca. 30.000 EUR liege.

Aus der Mitte der Ausschüsse wird vor dem Hintergrund des geringen Kostenunterschiedes für die Gemeinde ein Neubau des Gebäudes favorisiert, wobei die Gesamtfläche des eingeschossigen Baues ggf. noch reduziert werden könne.

Ausschussvorsitzender Andreas Bollig favorisiert eine Sanierung unter Beibehaltung des Keller- und Dachgeschosses für mögliche künftige Nutzungen
Nach einer ausgiebigen Diskussion wird über die Empfehlung an den Gemeinderat bezüglich der zu wählenden Variante der Umsetzung abgestimmt:
Der Ausschuss für Dorfentwicklung empfiehlt den Abbruch des Lehrerwohnhauses und den Neubau eines Gebäudes zur Nutzung als Coworking Space.
Der Bauausschuss empfiehlt den Abbruch des Lehrerwohnhauses und den Neubau eines Gebäudes zur Nutzung als Coworking Space.

Bei der weiteren Planung sollen auch die Kosten unter Berücksichtigung der Erhaltung des Kellers und einer Reduzierung der Nutzfläche (könnte sich aus dem Visionsworkshop am 06.10.2022 ergeben) ermittelt werden.

Anfragen und Mitteilungen

Ausschussmitglied Sebastian Mendgen regt an, den Mehrgenerationenplatz für Kinder der Altersgruppe 7 - 14 Jahr aufzuwerten, z. B. durch einen Kletterturm. Er sei auch bereit, sich hierbei u. a. bezüglich möglicher Fördergelder einzubringen.

Die Vorsitzende teilt mit, dass das Gelände aufgrund der Vorgaben des Fördergebers in den nächsten Jahren nicht weiter verändert werden könne. Jedoch möchte die Gemeinde ein Kleinspielfeld unterhalb der Straße „Unterm Idarstolk“ errichten. Dort könnten dann auch weitere Spielmöglichkeiten geschaffen werden. Derzeit stehe hierfür jedoch noch kein Grundstück zur Verfügung.